jusbrasil.com.br
31 de Maio de 2020

Revisão e extinção de contratos de locação em tempos de Corona vírus

Victoria Diez, Advogado
Publicado por Victoria Diez
há 2 meses

A pandemia causada pelo corona vírus (COVID-19) nas últimas semanas vem tomando alarmantes proporções, causando impactos severos na estabilidade econômica e acertando em cheio os contratos firmados. Certamente que não apenas neste momento específico envolto pela imposição estatal do encerramento das atividades comerciais (lockdown), mas principalmente, nos meses subsequentes serão enfrentados diversos desafios.

É diante deste cenário pandêmico que inúmeras dúvidas que adentram a matéria contratual do direito privado surgem. Exatamente por tal motivo, o presente texto visa abordar os possíveis fundamentos que viabilizem a revisão, ou em último caso a extinção, dos contratos de locação vigentes.

Da Análise Específica Dos Contratos De Locação Firmados

Nesse momento, tratar a matéria de revisão ou extinção de contratos de maneira genérica e irrestrita se mostra temerária, visto que a alteração dos termos do negócio jurídico firmado depende da demonstração de real impacto econômico da crise. Em texto recentemente publicado por Eduardo Nunes de Souza e Rodrigo da Guia, fora realizada uma divisão hipotética de contratos. Aqui a divisão realizada será adequada ao presente texto, considerando que o tema se restringe à locação urbana.

Os contratos podem ser divididos em dois grupos: Contratos em que houve a intervenção do Estado por atos normativos para fazer cessar as atividades, um fato do príncipe e contratos que seus termos foram prejudicados pelo desequilíbrio, um agravamento do sacrifício econômico;

Nesse momento, diversas localidades do país contam com determinação estatal de fechamento temporário de estabelecimentos comerciais de atividades não consideradas essenciais. Logo, a inviabilidade de cumprimento da prestação a cargo de alguns locatários foi uma consequência desse ato estatal, para esses negócios, os autores sugerem a incidência da impossibilidade da prestação, com a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer uma das partes.

Mas, não se mostra plausível afirmar que apenas os locatários que figuram em tais contratos sofreram com os desdobramentos da pandemia, correto? Especialmente profissionais autônomos, liberais e empresários, ainda que não impedidos de exercer suas atividades, sofreram grandes impactos em seus rendimentos – afinal de contas, a forma do trabalho foi alterada, a forma de consumo foi revisada e as prioridades foram repensadas. Assim, nesses determinados casos, possível a conclusão de que houve alteração da capacidade econômica de uma das partes se comparada com o termo inicial do contrato.

Renegociação ou extinção

Devemos então, partir do pressuposto que ordinariamente o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda), devendo a autonomia da vontade das partes ser primariamente preservada, todavia, o aspecto econômico não deve ser esquecido. Assim, os contratos devem contar com uma margem de equilíbrio.

É justamente esse o reflexo que ora se pretende estudar, o corona vírus por afetar o cotidiano e as relações comerciais, acabou por trazer abalo econômico para as partes contratantes, afetando o equilíbrio contratual. Por tal motivo, mostra-se possível a alteração dos termos inicialmente acordados, sem que isso importe na violação do princípio da obrigatoriedade.

Em diversos momentos é possível notar a propagação da ideia de que a possibilidade da revisão dos termos dos contratos poderia ser fundamentada a partir do caso fortuito ou força maior (aqui tratadas indistintamente, sendo necessário apenas destacar que não se tratam de sinônimos). Contudo, essa tendência ignora certo rigor conceitual ao passo em que tanto o caso fortuito quanto a força maior não traduzem hipóteses autorizadoras da extinção do contrato, muito menos de sua revisão. O caso fortuito ou força maior, em verdade se tratam de excludentes da responsabilidade civil.

Em outras palavras, caso o devedor pretender se isentar do cumprimento de determinada obrigação contratual ele está, ainda que involuntariamente, deslocando o foco da discussão para a responsabilidade civil e assumindo em tese, um ilícito cometido. Tratam-se, portanto, de institutos possíveis para uma alegação a ser formulada em peça de defesa em uma ação indenizatória, por exemplo, mas não passível de legitimar um pleito de resolução/revisão contratual.

Certamente que não se desconsidera que a pandemia pode ser configurada como um caso fortuito, por se um evento imprevisível, entretanto, a possibilidade de revisão - ou em último caso, a extinção do negócio - deve trazer fundamentos mais aproximados à ausência de culpa imputável ao devedor e não em sua responsabilidade civil em si.

Destarte, nota-se que patente à proximidade do cenário fático com as noções de imprevisibilidade e extraordinariedade. Assim, seguindo nessa linha argumentativa, as repercussões da pandemia podem ser entendidas como supervenientes e imprevisíveis.

De acordo com tal adjetivação exposta, nota-se semelhança com alguns dos requisitos elencados pelos art. 317 e 478 do Código Civil. É a teoria da imprevisão que abarca situações decorrentes de circunstâncias externas, alheias à vontade das partes – como ocorre com a presente pandemia – e, por outro lado, diante da situação atual, possível ainda atestar afetação do equilíbrio contratual, uma onerosidade excessiva experimentada por uma das partes.

Nessa toada, a Teoria da Imprevisão e a Onerosidade Excessiva, quando derivadas das relações civis podem servir de fundamento para eventual revisão ou extinção dos contratos decorrente do abalo no equilíbrio contratual. No tocante à onerosidade excessiva, impende destacar que a demonstração de manifesta vantagem para a outra parte não se mostra como elemento que necessite de comprovação inequívoca, sendo certo que essencial que o devedor logre êxito em demonstrar a efetiva configuração de excessiva onerosidade.

A respeito destaca-se o enunciado 365 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:

“A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena”. (grifo nosso)

Por fim, a frustração do fim da causa do contrato - que não deve ser confundida como a impossibilidade da prestação ou com onerosidade excessiva, como se depreende do Enunciado nº 166 da III Jornada de Direito Civil - apesar não se tratar de teoria adotada expressamente no Código Civil, esta vem sendo associada à tese da função social do contrato por ser derivada de algum motivo estranho às partes e o contrato então perder sua razão de ser, devendo ser reputado extinto, mais uma vez com resolução sem direito a perdas e danos.

A extinção contratual deve ser tratada como uma solução radical podendo trazer consequências extremas, nesse sentido, a revisão deve ser a regra e a resolução contratual a exceção. Em todos os casos, sempre recomendável que sejam cumpridos os deveres de informar e de transparência, ambos relacionados à boa-fé objetiva.

A solução que se propõe é que as questões contratuais a serem enfrentadas nos meses seguintes sejam tratadas dentro do esperado bom senso e no caso da impossibilidade de cumprimento, é interessante sempre buscar soluções intermediárias e razoáveis.

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)